■ GEOMETRY-S БЛОГ — ПРОЄКТУВАННЯ

Етапи проєктування будівлі в Україні: від технічного завдання до авторського нагляду

Більшість проблем на будівництві закладаються не на майданчику, а на старті — коли замовник не розуміє, з яких етапів складається проєктування і за що саме він платить. Пропущене ТЗ, «зекономлена» робоча документація, проєкт без нагляду — усе це повертається кратним подорожчанням під час будівництва.

У цій статті — повний шлях проєкту в Україні: що відбувається на кожному етапі, які документи ви отримуєте і де найчастіше втрачають гроші.

Етап 0. Технічне завдання

ТЗ — це документ, у якому замовник і проєктувальник фіксують вихідні дані та вимоги: призначення будівлі, площі, технологію, побажання щодо інженерних систем, бюджетні рамки. Формально ТЗ складає замовник, але на практиці його готує генпроектувальник разом із замовником — бо саме проєктувальник знає, які питання треба закрити до початку роботи.

Слабке ТЗ — головна причина переробок. Кожна зміна вимог на стадії робочої документації коштує в рази дорожче, ніж година обговорення на старті.

Етап 1. Концепція (ескізний проєкт)

На цьому етапі формується образ об’єкта: посадка на ділянці, планувальні рішення, основні техніко-економічні показники, принципові рішення щодо інженерії. Концепція дозволяє замовнику ухвалити ключові рішення дешево — поки зміни ще не тягнуть за собою перерахунок усіх розділів.

Для невеликих об’єктів ескізний проєкт іноді пропускають. Для будь-якого об’єкта з інвестором, банком або складною технологією — це обов’язковий інструмент ухвалення рішень.

Етап 2. Стадія П — проєктна документація

Це основний обсяг проєктування. Стадія П містить усі розділи: архітектурні рішення, конструктив, опалення, вентиляцію і кондиціонування, водопостачання та каналізацію, електропостачання, слабкострумові системи, пожежну безпеку, кошторисну частину.

Склад і глибина документації залежать від класу наслідків будівлі (СС1, СС2, СС3) — саме він визначає, чи проходитиме проєкт експертизу і в якому обсязі. Клас наслідків визначається на старті, і помилка тут означає переробку всього пакета документації.

Етап 3. Експертиза проєктної документації

Для об’єктів класів СС2 і СС3 експертиза обов’язкова. Експертна організація перевіряє проєкт на відповідність будівельним нормам, міцність, пожежну безпеку, енергоефективність, доступність та інші параметри.

Проходження експертизи з першого разу — це питання якості стадії П. Кожне коло зауважень — це тижні очікування і зсув дати початку будівництва. Досвідчений генпроектувальник знає типові зауваження експертів і закриває їх ще до подачі.

Етап 4. Стадія Р — робоча документація

Стадія П відповідає на питання «що будуємо», стадія Р — «як саме будуємо». Це креслення, за якими працює підрядник: монтажні схеми, аксонометрії, вузли, специфікації обладнання та матеріалів.

Найпоширеніша помилка замовника — спроба будувати за стадією П, «зекономивши» на робочці. У результаті рішення ухвалює виконроб телефоном, специфікації складає постачальник обладнання у власних інтересах, а колізії між системами виявляються вже змонтованими в металі. Економія 3–5% бюджету проєктування обертається 15–30% подорожчанням будівництва.

Етап 5. Авторський нагляд

Під час будівництва проєктувальник контролює відповідність робіт проєкту: перевіряє виконання на майданчику, погоджує заміни матеріалів та обладнання, оперативно коригує рішення, коли реальність відрізняється від вихідних даних.

Без авторського нагляду будь-яка заміна «на аналог» відбувається без перевірки розрахунків — і саме так з’являються системи вентиляції, які шумлять, та котельні, що не виходять на проєктну потужність.

---

Як через усі етапи проходить BIM

У GEOMETRY-S кожен етап живе в єдиній інформаційній моделі. Концепція стає основою стадії П, стадія П розвивається у робочу документацію, а не малюється заново. Інженерні системи координуються між собою ще в моделі — колізії знаходяться на екрані, а не на об’єкті. Специфікації вивантажуються з моделі автоматично, тому кількість обладнання та матеріалів у кошторисі відповідає кресленням.

GEOMETRY-S працює як генпроектувальник повного циклу з 2012 року: 600+ проєктів у 17 країнах — від промислових об’єктів і медичних закладів до житла та HoReCa.